38. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Отчет об оценке квартиры - часть 3 из 4 4. Заключение о наилучшем использовании и наиболее эффективном использовании отражает позицию Оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости. Физическая и финансовая осуществимость: Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, способствует определению того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал. Типичными вариантами использования недвижимости могут служить следующие альтернативы: Продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас. Предполагаем, что все три варианта юридически допустимы и физически возможны. Тогда, финансовая целесообразность заключается в том, что результат должен обеспечить доход, равный или больший, по сравнению с той суммой, которая необходима для покрытия операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Вдобавок, использование должно быть максимально продуктивным, или тем использованием, которое обеспечивает наивысшую стоимость, согласующуюся со ставкой дохода, гарантированной рынком для этого типа использования.

шпаргалки на телефон

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является одним из важнейших этапов разработки проекта. Ответ на главный вопрос заказчика о том, какой вариант будет наиболее доходным и востребованным, формируется в результате Анализа наилучшего и наиболее эффективного использования — многоуровневого процесса, при котором использование рассматриваемого объекта, не противоречит действующему законодательству, физически возможно реализовать и доход от эксплуатации которого будет максимальным.

На практике Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования сводится к следующему: Именно анализ наилучшего и наиболее эффективного использования дает возможность инвестору реализовывать концепцию будущего проекта. Этапы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка:

Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования Алгоритм выбора варианта ННЭИ самого бизнеса (обязательный при оценке.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций. Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом.

Принцип ННЭИ - принцип наилучшего, наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ предприятия относятся к своеобразной разновидности объектов недвижимости. В многочисленной монографической и учебной литературе указывается, что принцип ННЭИ свободных и застроенных земельных участков и других видов недвижимости в обязательном порядке должен учитываться при оценке их стоимости. О том, как это предлагается делать для традиционной недвижимости, исключая предприятия, смотри, например, в публикациях [ 1, 2, 3, 4 ].

Впервые в России о необходимости анализировать условия соблюдения принципа ННЭИ при оценке стоимости массовой недвижимости узнали из переводных изданий с английского [ 1, 2 ].

почему-то заменены на понятие и термин «бизнес (организация)». соблюдения принципа ННЭИ предприятий при определении их.

Запросы на покупку в зависимости от бюджета Источник: Запросы на покупку в зависимости от площади Источник: Если в г. Эти данные подтверждают тот факт, что московский рынок офисных помещений постепенно приближается к точке равновесия, где уровень спроса соответствует уровню предложения. Арендные ставки по лучшим офисам останутся на прежнем уровне, либо незначительно увеличатся, поскольку предложение лучших офисов по-прежнему ограничено. Средний уровень арендных ставок вкл.

Средние значения базовых арендных ставок по состоянию на середину сентября года на офисные помещения имеет следующие значения: Цены за аренду 1 кв. Ставка капитализации В году ставки доходности инвестиций снижались во всех секторах, включая и рынок коммерческой недвижимости. По причине отсутствия сделок в году определить точные ставки капитализации не представляется возможным. По данным этой компании в последний раз инвестиционные продажи офисной недвижимости имели место в конце г.

Таким образом, в Москве наблюдается тенденция понижения ставок капитализации для офисных зданий, что совпадает с аналогичной ситуацией, которая наблюдается в странах Центральной и Восточной Европы.

3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Спроса и предложения соответствия, регрессии, прогрессии Экономического разделения Синтез предыдущих трех групп принципов 1. Принципы оценки, отражающие компоненты объекта Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента вклада могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.

Доходность бизнеса — это результат действия четырех факторов производства: Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Определение ННЭИ основано на мнении оценщика и его .. для крупных компаний, но и для малого бизнеса, предпринимателей.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально-продуктивное использование называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости НиНЭИН. НиНЭИН — это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое: Анализ НиНЭИН выполняется, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для участка земли с существующими улучшениями.

Существуют следующие основные причины для определения НиНЭИ участка земли, как незастроенного: Анализ НиНЭИ застроенного участка делается по двум причинам: Существуют 2 основных варианта использования участка земли как незастроенного: Использование участка земли для спекулятивных целей. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе: Если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа; - застройка с промежуточным использованием.

Предполагает временное сохранение существующего варианта использования до того момента, как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации; - разделение или объединение земельных участков для достижения НиНЭИ; - застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и функциональным параметрам существующему объекту. Основная задача данного анализа дать ответ на следующие вопросы: Для первого вопроса необходимо проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется потенциальными возможностями земельного участка.

Отчет об оценке квартиры - часть 3 из 4

Маркетинговое исследование рынка недвижимости В этом разделе анализируется рынок недвижимости по объектам различного функционального назначения в том числе и описание конкурентной среды и собирается информация по всем объектам, находящимся в окружении участка и влияющим на него. Вся информация систематизируется и распределяется по категориям.

Поднимается информация по строящимся объектам, разбираются планы развития района. Основная цель этих исследований — выявление наиболее востребованного сегмента рынка недвижимости, определение конкурентов их сильных и слабых сторон , определение объема рынка, ставок аренды, прогнозирование развития ситуации в конкретном районе.

Анализ ННЭИ возможен в двух вариантах: анализ ННЭИ земельного участка включая все сферы бизнеса;; • статистические данные о регистрации.

Оценка бизнеса всегда дает ответ на вопрос: Объект оценки бизнеса пограничен с объектами оценки недвижимости и предметов интеллектуальной собственности. Распространена точка зрения, относительно которой оценка бизнеса будет шире оценки недвижимости и оценки предметов интеллектуальной собственности и включает их в себя. Главное отличие значения предмета оценки бизнеса является в том, что оценка бизнеса может быть как оценкой компании со всеми ее обязательствами и осуществляющимися планами, так и оценкой ее имущественного комплекса, а именно имущества, которое дает возможность производить и реализовывать товары всем, кто покупает их без обременения обязательствами, ранее возникшими у компании — собственника этого имущества.

Заключение Из всего сказанного можно сделать выводы. Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная не застроенность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.

Четыре группы принципов оценки имущества

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования здания, незавершенного строительством. Определение рыночной стоимости объекта исследования в текущем состоянии и с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования. Маркетинговые исследования города Ногинск Московской области с анализом наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса и существующего бизнеса с учетом потенциала развития бизнеса и оптимизации использования площадей и мощностей имущественного комплекса.

Расчет рыночной стоимости предприятия бизнеса , а также имущественного комплекса при наилучшем и наиболее эффективном использовании.

Кроме того, по мнению автора, введение концепции ННЭИ в МСФО устранило Пример. Организация является собственником бизнес-центра центра.

То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием. Вот на этом этапе у оценщиков начинаются основные трудности, так как здесь начинаются вопросы методология оценки, а как известно, в МСО вопросы методологии не рассматриваются. Современные издания по оценке недвижимости также не дают ответа на этот вопрос, продолжая на различные лады повторять известные положения учебников х годов.

В свою очередь в практических оценках продолжается практика замены этого важнейшего этапа оценки ссылками на собственное мнение в обоснование, как правило, существующего использования объекта недвижимости. Однако в связи с переходом нашего рынка недвижимости на новую стадию развития этого становится явно недостаточно. Однако властными структурами в последнее время проведена определенная работа, направленная на формирование цивилизованного рынка недвижимости, и не учитывать эти изменения профессиональный оценщик недвижимости не имеет права.

Речь в первую очередь идет о градостроительном зонировании городов. Когда отсутствует зонирование, то невозможно при определении НЭИ оценить юридическую допустимость строительства на выбранном участке земли объектов различного назначения. В предыдущие годы разрешение использования земли для девелопмента давали чиновники на основании своих планов. Зонирование же территорий предполагает законодательно установленные различные виды использования земельных участков, в пределах которых девелопер сам определяет объект для строительства, исходя из экономической эффективности планируемого проекта.

Оценщик недвижимости при анализе НЭИ также должен провести ту же работу, а для этого он должен знать законодательство в области градостроительной деятельности и владеть методами экономического анализа девелоперской деятельности. К сожалению, у нас оценщиками недвижимости считаются люди, прослушавшие краткосрочные курсы, на которых даже и не рассматриваются эти вопросы.

У нас почему-то сложилась практика довольно поверхностного отношения к оценке недвижимости.

Топ-7 станков для бизнеса в гараже

Categories: Без рубрики

Узнай, как дерьмо в голове мешает человеку больше зарабатывать, и что можно сделать, чтобы избавиться от него навсегда. Кликни здесь чтобы прочитать!